Bebauungsplan Hogschlag: Entscheidung über den Satzungsbeschluss

Am Dienstag, 9. September, befasst sich der Planungsausschuss der Stadt Wedel mit einem wichtigen Schritt: Dem Satzungsbeschluss für den Bebauungsplan „Hogschlag“. Damit würde nach einer langen Phase von Diskussionen und Prüfungen Baurecht geschaffen – die Voraussetzung dafür, dass auf der Fläche tatsächlich Wohnungen entstehen können.

Der Hintergrund ist klar: Wedel braucht mehr Wohnraum, vor allem bezahlbaren. Nach aktuellen Berechnungen werden bis 2028 rund 40 Prozent der bestehenden Sozialwohnungen aus der Bindung fallen. Das heißt, ein erheblicher Teil der heute noch geförderten Mietwohnungen steht künftig nur noch zu Marktpreisen zur Verfügung. Gleichzeitig wächst die Nachfrage – nicht nur bei Menschen mit geringem Einkommen, sondern auch bei Familien und Beschäftigten mit ganz normalem Verdienst.

Mit dem Hogschlag-Projekt verbindet die Stadt das Ziel, 30 Prozent der neuen Wohnungen öffentlich zu fördern. Das ist kein Selbstläufer, sondern Ergebnis politischer Vorgaben, die den Investoren eine klare Quote vorgeben. Hogschlag allein wird die Lage nicht lösen – aber es kann ein spürbarer Beitrag sein, damit Wohnen in Wedel nicht für immer mehr Menschen zur Suche ohne Ergebnis wird.

Was am Dienstag entschieden werden soll

Im Planungsausschuss am 9. September geht es nicht um eine neue Idee oder einen ersten Schritt – sondern um den Schlusspunkt des langen Planverfahrens: den Satzungsbeschluss für den Bebauungsplan „Hogschlag“. Mit diesem Beschluss würde der Plan rechtskräftig und damit verbindliches Baurecht geschaffen.

Konkret sieht die Vorlage vier Punkte vor:

1. Abwägung der Stellungnahmen
   Alle Einwendungen und Hinweise aus der Beteiligung der Öffentlichkeit und der Fachbehörden werden offiziell beschieden. Manche wurden übernommen, andere teilweise berücksichtigt, manche auch zurückgewiesen. Wer eine Stellungnahme abgegeben hat, erhält darüber eine schriftliche Antwort mit Begründung.

2. Bebauungsplan als Satzung
   Der Bebauungsplan Nr. 27b „Hogschlag“, 1. Änderung „Teilbereich Ost“, bestehend aus Planzeichnung und Text, wird als Satzung beschlossen. Das ist der eigentliche Schritt, der Baurecht schafft.

3. Begründung wird gebilligt
   Die zum Plan gehörende Begründung, in der Ziele, Abwägungen und Grundlagen dargestellt sind, wird bestätigt.

4. Öffentliche Bekanntmachung
   Nach dem Ratsbeschluss wird der Plan ortsüblich bekannt gemacht und auch online zugänglich sein. Damit tritt er in Kraft.

Das Ziel des Verfahrens ist klar: Auf dem Gelände zwischen Holmer Straße und Ansgariusweg sollen rund 93 Wohnungen entstehen – davon 33 öffentlich gefördert. Damit leistet das Projekt einen wichtigen Beitrag, um die Zahl der Sozialwohnungen in Wedel zumindest stabil zu halten.

Auch qualitative Vorgaben sind Teil des Plans: unterschiedliche Wohnungsgrößen für Familien und Singles, ein Teil barrierefrei, dazu Grünflächen, ein Fuß- und Radweg für die Allgemeinheit und damit auch ein Mehrwert für die Nachbarschaft.

Finanziell trägt die Stadt das Verfahren nicht allein: Die Kosten für Bebauungsplan und Gutachten übernimmt der Vorhabenträger. Zudem wurde ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen, der sicherstellt, dass sich der Investor auch an den Folgekosten für soziale und technische Infrastruktur beteiligt.

Was genau geplant ist: Nutzung, Höhe und Grünflächen

Das neue Quartier am Hogschlag wird als allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Damit ist klar: Wohnen steht im Mittelpunkt. Einzelne gewerbliche oder freiberufliche Tätigkeiten – etwa im Homeoffice oder im kleinen Büro – sind erlaubt, solange sie sich in einzelne Räume einfügen. Ausgeschlossen sind dagegen Nutzungen, die den Charakter eines Wohngebiets verändern würden, etwa Ferienwohnungen, Beherbergungsbetriebe oder Tankstellen. Damit soll sichergestellt werden, dass das Quartier tatsächlich ein Ort zum Wohnen bleibt.

Zum Maß der Bebauung:

• Die Grundflächenzahl (GRZ) liegt bei 0,3 – deutlich unter dem Orientierungswert von 0,4. Unter bestimmten Bedingungen (Tiefgaragen, Stellplätze) ist eine begrenzte Überschreitung möglich, sodass die Gesamtanlage funktional erschlossen werden kann.

• Die Geschossflächenzahl (GFZ) beträgt maximal 1,0 – auch das liegt unter dem Orientierungswert für ein allgemeines Wohngebiet.

• Die Gebäudehöhen sind gestaffelt: An der Holmer Straße drei bis vier Geschosse, in der Mitte der Hochpunkt mit vier Vollgeschossen plus Staffelgeschoss, in Richtung Ansgariusweg wieder eine Abstufung auf zwei Geschosse. So entsteht ein abgestuftes Bild, das sich an die Umgebungsbebauung anpasst.

Die Baukörper sind klar durch Baugrenzen festgelegt. Kleinere Vor- und Rücksprünge – etwa für Balkone oder Erker – sind zulässig, damit eine lebendige Fassadengestaltung möglich bleibt und die Wohnungen zeitgemäßen Außenraum bieten.

Auch an Grünflächen ist gedacht: Im Norden des Plangebiets wird eine private, naturnahe Grünfläche festgesetzt. Der bestehende Baumbestand bleibt erhalten und muss bei Abgang ersetzt werden. Damit entsteht zugleich ein Puffer zur Bundesstraße B 431. Zusätzlich sollen die nicht überbauten Tiefgaragenflächen mit Erde überdeckt und begrünt werden.

So ergibt sich ein Quartier, das einerseits eine deutliche Verdichtung zulässt, andererseits aber auf ein städtebaulich verträgliches Maß begrenzt bleibt – mit Freiraum, Bäumen und einer durchdachten Staffelung der Höhen.

Verkehr und Erschließung

Das neue Quartier soll an zwei Seiten erschlossen werden:

• Im Norden über die Holmer Straße (B 431),

• im Süden über den Ansgariusweg.

Damit die zusätzlichen Fahrten aufgenommen werden können, wird die Kreuzung Holmer Straße / Lülanden umgebaut. Vorgesehen ist ein neuer Linksabbiegerstreifen für den Verkehr aus Richtung Süden. Gleichzeitig wird die Fahrbahn verbreitert und die Ampelsteuerung angepasst. Damit soll gewährleistet werden, dass der Knotenpunkt auch mit den zusätzlichen Fahrzeugen leistungsfähig bleibt.

Innerhalb des Quartiers sind private Wohnwege geplant, die nur von Anwohnern und deren Besuchern befahren werden dürfen. Eine Durchfahrt von der Holmer Straße bis zum Ansgariusweg ist nicht vorgesehen. Damit soll verhindert werden, dass die neuen Wege als Abkürzung oder Schleichweg genutzt werden. Zugelassen bleibt die Durchfahrt allerdings für Feuerwehr, Rettungswagen und die Müllabfuhr.

Stellplätze und Tiefgaragen

Die geplante Zahl der Stellplätze richtet sich nach einem Schlüssel von 1,2 Stellplätzen pro Wohnung. Für Wohnungen im geförderten Bereich ist eine reduzierte Quote von 0,7 Stellplätzen vorgesehen. Auf diese Weise soll der Platzbedarf für Autos so bemessen sein, dass er den tatsächlichen Bedarf abdeckt, ohne die Flächen unnötig zu versiegeln.

Ein Teil der Stellplätze wird oberirdisch verteilt, ein anderer Teil in Tiefgaragen untergebracht. Das hat den Vorteil, dass oberirdisch mehr Freiraum und Grünflächen bleiben. Vorgeschrieben ist, dass die Tiefgaragen vollständig unter Gelände liegen müssen. Die Zufahrten sind allein von der Holmer Straße aus geplant, nicht vom Ansgariusweg.

Außerdem sind Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge vorgesehen – ein Schritt, um die Anlage zukunftsfähig zu machen.

Fuß- und Radverkehr

Neben der Anbindung für Autos spielt auch die Erreichbarkeit zu Fuß und mit dem Fahrrad eine zentrale Rolle. Zwischen Holmer Straße und Ansgariusweg entsteht eine öffentliche Wegeverbindung, die dauerhaft für Fußgänger und Radfahrer zugänglich bleibt. Der Weg soll mindestens vier Meter breit, befestigt und beleuchtet sein. Damit wird eine sichere und direkte Nord-Süd-Verbindung geschaffen, die nicht nur den Bewohnern des neuen Quartiers, sondern auch der umliegenden Nachbarschaft zugutekommt.

Innerhalb des Quartiers wird auf Mischverkehrsflächen gesetzt: Da hier nur wenig Kfz-Verkehr zu erwarten ist, fahren Radfahrer, Fußgänger und Anwohnerautos auf denselben Wegen – ähnlich wie in vielen Wohnstraßen. Für den allgemeinen Pkw-Verkehr bleibt die Durchfahrt gesperrt.

Um die Fahrradinfrastruktur zu stärken, sind mehrere Abstellmöglichkeiten vorgesehen:

• Zwei größere Fahrradgaragen am nördlichen Rand, die Platz für viele Räder bieten und durch ihre Bauweise sogar zusätzlichen Lärmschutz zur Holmer Straße leisten können.

• Weitere Abstellflächen an den Hauseingängen für das kurzfristige Abstellen.

• Zusätzliche Stellplätze in den Tiefgaragen.

So wird gewährleistet, dass Radfahrer attraktive und sichere Abstellmöglichkeiten finden – ein Punkt, der in vielen älteren Quartieren bis heute fehlt.

Verkehrsuntersuchung und Prognosen

Für das Bauvorhaben wurde ein Verkehrsgutachten erstellt und in den vergangenen Jahren mehrfach überprüft. Grundlage war zunächst eine Zählung im Juni 2021, ergänzt durch eine erneute Erhebung im Juli 2025. Dabei zeigte sich: Die Verkehrsstärken sind aktuell sogar niedriger als noch 2021. Gründe dafür sind unter anderem flexiblere Arbeitsmodelle und die Nutzung des Deutschlandtickets. Damit gilt das Gutachten von 2023 weiterhin als belastbar.

Die Prognose rechnet für das Jahr 2030 mit einem Verkehrszuwachs von 2,9 % beim Pkw-Verkehr und 8,1 % beim Schwerverkehr. Für das neue Quartier selbst wird ein zusätzliches Aufkommen von etwa 500 Fahrzeugen pro Tag erwartet, verteilt auf rund 35 Fahrzeuge in den jeweiligen Spitzenstunden morgens und nachmittags.

• Holmer Straße (B 431) / Lülanden: Die Kreuzung wird zum vierarmigen Knotenpunkt ausgebaut und signaltechnisch angepasst. Mit dem zusätzlichen Linksabbiegestreifen und der erweiterten Fahrbahn bleibt die Leistungsfähigkeit auch bei wachsendem Verkehr gewährleistet. Rückstaus werden nach Berechnungen auf maximal zwei Fahrzeuge in der Spitzenstunde begrenzt.

• Ansgariusweg: Von hier aus werden nur die beiden südlichsten Gebäude erschlossen. Die Mehrbelastung liegt bei etwa 6 Fahrzeugen pro Stunde – eine Größenordnung, die sich problemlos in die bestehende Verkehrssituation einfügt.

• Wohnstraßen (Helgolandstraße, Hatzburgtwiete): Hinweise auf Durchgangsverkehr gibt es nicht. Das geringe Verkehrsaufkommen (ca. 800 bis 1.000 Fahrzeuge pro Tag) und die neun Rechts-vor-links-Regelungen machen diese Strecken für Schleichverkehr unattraktiv.

Für Radfahrer gilt: Sie werden in den angrenzenden Tempo-30-Zonen regelkonform auf der Fahrbahn geführt, eine Nutzung des Gehweges ist unzulässig.

Das Fazit der Gutachter: Die umliegenden Straßen sind in der Lage, den zusätzlichen Verkehr aufzunehmen. Mit den geplanten Anpassungen an der Holmer Straße bleibt der Knotenpunkt leistungsfähig.

Lärm und Schallschutz

Die größte Lärmquelle für das Plangebiet ist die Holmer Straße (B 431) am nördlichen Rand. Dort werden sowohl tags als auch nachts die Orientierungswerte für Wohngebiete nach DIN 18005 und teilweise auch die Grenzwerte der 16. BImSchV überschritten. Richtung Süden nimmt die Belastung deutlich ab, sodass dort die Werte weitgehend eingehalten werden.

Da aktive Maßnahmen wie Schallschutzwände an dieser innerstädtischen Lage nicht sinnvoll oder städtebaulich verträglich wären, setzt der Plan auf bauliche Lösungen:

• Gebäudeanordnung und Grundrissgestaltung: Schlaf- und Kinderzimmer sollen nach Möglichkeit an lärmabgewandten Fassaden liegen.

• Schalldämmung: Fassaden, Fenster und Lüftungen müssen entsprechend der ermittelten Lärmpegel ausgeführt werden.

• Außenbereiche: Balkone und Terrassen an besonders betroffenen Fassaden dürfen nur angeordnet werden, wenn der Lärmpegel dort durch bauliche Maßnahmen (z. B. verglaste Vorbauten) unter 60 dB(A) gesenkt wird.

So wird sichergestellt, dass trotz der Nähe zur Bundesstraße gesunde Wohnverhältnisse möglich sind. Für die südlicheren Baufelder genügt eine Kombination aus guter Fassadendämmung und gezielter Grundrissausrichtung.

Das Fazit der Gutachter: Mit diesen Maßnahmen ist das Quartier auch im Hinblick auf den Verkehrslärm geeignet für Wohnnutzung – ein zentraler Punkt, um die rechtlichen Anforderungen an „gesunde Wohnverhältnisse“ zu erfüllen.

Kinderspielflächen

Zu einem Wohnquartier gehören auch Flächen, auf denen Kinder sicher spielen können. Für das Hogschlag-Gebiet ist festgelegt, dass die vorgesehenen Spielplätze nur dann zulässig sind, wenn die Lärmbelastung tagsüber 60 dB(A) nicht überschreitet. Damit soll sichergestellt werden, dass Kinder sich dort ungestört aufhalten und entwickeln können.

Im städtebaulichen Konzept ist ein möglicher Standort im nördlichen Bereich des Quartiers vorgesehen. Da dieser Bereich in unmittelbarer Nähe zur Holmer Straße liegt, braucht es dort zusätzliche Schutzmaßnahmen gegen Verkehrslärm. Vorgesehen ist etwa eine mindestens 2,5 Meter hohe Schallschutzwand oder ein alternatives Bauwerk, zum Beispiel eine Fahrradgarage mit geschlossener Rückwand.

So wird erreicht, dass auch in der Nähe der stark befahrenen Bundesstraße ein Spielplatz entstehen kann, der den Kindern gute Aufenthaltsbedingungen bietet.

Besonnung und Verschattung

Ein häufiger Einwand bei Neubauprojekten ist die Sorge, dass die höheren Gebäude den Nachbarn das Licht nehmen könnten. Deshalb wurde für das Hogschlag-Gebiet eine Verschattungsstudie erstellt. Mithilfe eines digitalen Modells wurde der Schattenwurf zu drei relevanten Zeitpunkten simuliert: Tag- und Nachtgleiche im März, Sommersonnenwende im Juni und Wintersonnenwende im Dezember.

Das Ergebnis:

• Aufgrund der Nord-Süd-Ausrichtung des Grundstücks kommt es nur am Vormittag zu Verschattungen auf der Westseite und nur am Nachmittag auf der Ostseite.

• Die Abstände zu den Nachbargebäuden sind mit 18 bis über 40 Metern ungewöhnlich groß und überschreiten die gesetzlichen Mindestabstände deutlich.

• Die offene Bauweise der Neubauten sorgt zusätzlich für breite Lichtachsen, die eine gute Tageslichtversorgung sichern.

• Wo Verschattungen auftreten, sind sie zeitlich begrenzt – etwa morgens für die Reihenhäuser im Westen oder am späten Nachmittag für einzelne Häuser im Osten.

Die Studie kommt zu dem Schluss, dass die Auswirkungen insgesamt gering und zumutbar sind. Die Anforderungen an eine ausreichende Tageslichtversorgung der Nachbarschaft werden erfüllt. Damit stellt die geplante Bebauung die Voraussetzungen für gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sicher.

Stellungnahmen aus der Nachbarschaft

Die Beteiligung der Öffentlichkeit hat zahlreiche Rückmeldungen hervorgebracht. Insgesamt gingen über 100 Stellungnahmen ein. Viele Anmerkungen ähneln sich inhaltlich und lassen sich in mehrere Themenblöcke gliedern:

• Verkehr: Kritisiert wurden die Verkehrszählungen in Pandemiezeiten und die zu erwartende Mehrbelastung angrenzender Straßen. Befürchtet wurde Durchgangsverkehr über Ansgariusweg und Helgolandstraße. Häufig genannt wurde auch die Forderung nach Tempo 30 ab dem Ortseingang.

• Stellplätze und Mobilität: Mehrere Stellungnahmen wünschten ein autofrei geplantes Quartier und mehr Fahrradgaragen, statt Tiefgaragen und zusätzlicher Pkw-Stellplätze.

• Lärm: Es wurden Sorgen über eine steigende Lärmbelastung durch die B 431 und den zusätzlichen Verkehr geäußert. Teilweise bestand Zweifel, ob die vorgesehenen Schallschutzmaßnahmen ausreichen.

• Entwässerung: Viele Anwohner fürchten Auswirkungen auf ihre Keller durch Versiegelung und Tiefgaragen, insbesondere bei Starkregen.

• Gebäudehöhe und Verschattung: Angesprochen wurden die geplante Höhe der Gebäude und mögliche Verschattungen angrenzender Grundstücke.

• Soziale Infrastruktur: Kritisch gesehen wurden die Folgen für Schulen und Kitas. Es bestand Skepsis, ob die Finanzierung und der Ausbau wirklich gesichert sind.

• Kinderspielflächen: Beanstandet wurde die vorgesehene Lage nahe der B 431. Gewünscht wurde eine zentralere und ruhigere Platzierung.

Antworten der Verwaltung und Gutachten

• Verkehr: Die Zählungen von 2021 und 2025 wurden als belastbar eingestuft. Laut Prognosen bleibt die Kreuzung Holmer Straße/Lülanden auch mit zusätzlichem Verkehr leistungsfähig. Maßnahmen wie Rechts-vor-links-Regelungen sollen Schleichverkehr unattraktiv machen.

• Tempo 30: Entscheidungen dazu liegen nicht im Bebauungsplan, sondern bei der Verkehrsaufsicht.

• Stellplätze: Vorgesehen sind 1,2 Stellplätze pro Wohnung, im geförderten Bereich 0,7. Ergänzend sind Ladepunkte für E-Autos und Fahrradabstellanlagen geplant.

• Lärm: Fachgutachten kommen zu dem Ergebnis, dass bei konsequenter Umsetzung von Grundrisslösungen, schallgedämmten Lüftungen und baulichem Schallschutz gesunde Wohnverhältnisse möglich sind. Außenbereiche dürfen an lärmbelasteten Fassaden nur mit zusätzlichem Schutz entstehen.

• Entwässerung: Aufgrund der Bodenverhältnisse ist Versickerung nicht möglich. Stattdessen wird Regenwasser gesammelt, gedrosselt abgeführt und über Dach- und Flächenbegrünung zurückgehalten. Tiefgaragen reichen nicht in den Grundwasserbereich hinein.

• Verschattung: Simulationen zeigen nur zeitlich begrenzte Schattenwirkungen. Große Abstände von 18 bis 40 Metern und die offene Bauweise sorgen für ausreichend Tageslicht.

• Soziale Infrastruktur: Über städtebaulichen Vertrag und Folgekostenkonzept beteiligt sich der Investor an den notwendigen Investitionen.

• Kinderspielflächen: Spielplätze sind verpflichtend vorgesehen. Bei Lage an der B 431 sind Schallschutzmaßnahmen wie eine Wand oder eine geschlossene Fahrradgarage eingeplant.

➡️ Weiterführend: Städtebaulicher Vertrag für das Baugebiet Hogschlag